Auf den ersten Blick sieht es schon ein wenig seltsam aus – einen Mieter gleich zweimal kündigen? Was könnte der Grund dafür sein, so drastische Maßnahmen zu ergreifen? Der Bundesgerichtshof erlaubt tatsächlich durch sein Urteil vom November 2018, dass Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden.
Eine Nachzahlung der Rückstände kann denn auch nur die fristlose Kündigung heilen – die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen. Kurz gesagt: Mieter sollten nicht darauf vertrauen, dass sie besonders geschützt. Deutlich wird hier, dass in besonders schwierigen Fällen der Vermieter durch dieses Urteil deutlich am längeren Hebel sitzt.
Ein bewusst konträres Urteil hatte in der Vorinstanz das Landgerichts Berlin gefällt und dabei die Auffassung vertreten, eine hilfsweise ordentliche Kündigung könne von vornherein keine Wirkung entfalten, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde.
Die fristlose Kündigung (hier: wegen Mietrückständen über mehrere Monate) beende das Mietverhältnis ja bereits, daher fehle es beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung an einem Mietverhältnis. Und mangels Mietverhältnis könne die ordentliche Kündigung keinerlei Wirkung entfalten.
Die ordentliche Kündigung könne auch nicht nachträglich „aufleben“, wenn die Schonfristzahlung (also die Begleichung der Mietrückstände) zu einem Fortbestand des Mietverhältnisses führe. So war es auch im vorliegenden Fall: Der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin hatte die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht gezahlt. Darauf kündigte der Vermieter fristlos und darüber hinaus auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist. Sofort nach Erhalt der Kündigung glich der Mieter den Rückstand komplett aus und wehrte sich gegen die Kündigung.
Laut des BGH-Urteil wurde zwar die fristlose Kündigung unwirksam, da der Mieter den Rückstand zeitnah nach der Kündigung ausgeglichen hatte. Für diesen Fall konnte jedoch der Vermieter auch ordentlich (und zeitgleich) mit der gesetzlichen Frist kündigen, die je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten beträgt. Das Bundesgericht schränkt aber die Entscheidung insofern etwas ein, indem es betont, dass jeweils die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien.
BGH, Urteile v. 19.9.2018, AZ – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 –
